🏠 2025년 10월 서울 전역을 포함한 수도권 지역을 중심으로 새로운 부동산 규제 정책 요약

정부는 오늘(10월 15일) 서울 전역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 대출 규제와 실거주 의무 강화, 세제 개편 가능성 등을 포함한 종합 부동산 안정 대책을 발표했다. 이번 조치는 급등한 주택가격 억제와 시장 안정을 목표로 하며, 수도권 전역의 거래 행태 변화가 예상된다.

🏛 서울 전역 토지거래허가구역 지정

정책명	서울 전역 및 경기 남부 일부 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정
주요 내용	투기 억제 및 실거주 중심 거래 유도, 주택 구입 시 허가제 적용
적용 지역	서울 25개 구 전체, 성남·하남·과천 등 경기 주요 지역
영향 분석	투기성 거래 차단, 비규제 지역으로 수요 이동 가능성

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🏠 실거주 의무 강화

정책명	토지거래허가구역 내 실거주 의무 강화
주요 내용	주택 매입 후 최소 2년 이상 실거주 의무 부과, 전세 끼고 매입 불가
적용 대상	서울·수도권 허가구역 내 신규 주택 구매자
영향 분석	전세시장 위축 가능성, 실수요 중심 구조로 전환

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💰 주택담보대출 한도 축소

정책명	아파트 가격 구간별 대출 상한 조정
대출 구간별 기준	• 1.5억 원 이하: 최대 6억 원 대출 • 1.5~2.5억 원: 최대 4억 원 대출 • 2.5억 원 초과: 최대 2억 원 대출
적용 대상	서울 및 수도권 규제지역 내 주택 구매자
영향 분석	무주택자 자금 부담 증가, 거래량 단기 감소

2025년 국토교통부 업무계획 (주거 안정 등) 보기

📉 DSR(총부채상환비율) 확대 적용

정책명	전세자금대출·신용대출 포함 DSR 전면 확대
주요 내용	모든 대출의 원리금 상환액을 합산하여 심사, 소득 대비 총 부채 비율 강화
적용 대상	투기과열지구 및 수도권 중심 차주
영향 분석	대출 여력 축소로 실수요자의 자금 조달 제한

DSR 확대 관련 기사

🔍 부동산 거래 단속 강화

정책명	자금 출처 조사 및 허위 신고 단속 강화
주요 내용	고가주택 거래 집중 조사, 부동산 범죄 전담조직 신설
대상 지역	강남·용산·마포 등 고가 거래 밀집 지역
영향 분석	시장 투명성 향상, 단기 거래 급감 가능성

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📊 세제 개편 예고

정책명	보유세·양도세 구조 조정 검토
주요 내용	보유세 완화 검토 중, 양도세 중과는 유지 가능성
적용 시기	2026년 세제개편안에 반영 예정
영향 분석	중장기적으로 다주택자 부담 완화 가능성

세제 개편 전망 보기

 

📈 시장 반응 및 향후 전망

이번 정책은 단기적으로 거래 위축을 초래할 것으로 보이지만, 중장기적으로는 시장 투명성 강화와 가격 안정에 기여할 것으로 기대된다. 특히 실수요 중심의 구조가 강화되며, 대출 및 세제 규제가 병행될 경우 자산가와 무주택자 간의 격차 완화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

• 단기: 거래량 감소, 전세 수급 불균형 우려
• 중기: 실수요자 중심의 안정화 기대
• 장기: 세제 조정 및 공급 확대 시 시장 회복 가능

🏠 한걸음 더 들여다보기

♣ 주택시장 안정화 대책

집값 불안정을 해소하고 투기 수요를 억제하기 위해 대출과 지역 규제를 대폭 강화했습니다.

분야	주요 내용	세부 조치
지역 규제 강화	서울 전역 및 경기 일부 지역 규제지역 대폭 확대	조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 일부, 수원 일부 등)으로 확대 지정.
대출 규제 강화	고가 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도 대폭 축소	- 15억 초과 ~ 25억 이하 주택: 주담대 한도를 최대 4억 원으로 제한 (기존 6억 원에서 축소).
		- 25억 초과 주택: 주담대 한도를 최대 2억 원으로 제한.
세제 방향 제시	부동산 세제 합리화 및 보유세 강화 검토	투기 수요 쏠림 완화를 위해 규제 지역 부동산 보유세/거래세 중과 등 세제 개편 연구 용역 발주 및 논의 예고.
기타 규제 강화	청약, 세제 등 규제 일괄 적용	규제지역 지정에 따라 LTV 축소(무주택자 40%), 다주택자 양도세 중과, 1주택자 비과세 요건 강화, 전매 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 규제 전면 부활.

국토교통부의 최근 부동산 정책은 크게 주택 공급 확대 및 규제 완화와 투기 수요 억제를 위한 대출/세제 규제 강화라는 두 가지 방향으로 요약할 수 있습니다.

특히, 가장 최근에 발표된 **2025년 10월 15일 '주택시장 안정화 대책'**은 급등하는 서울 집값에 대응하기 위한 고강도 규제 조치입니다.

♣ 주택 공급 확대 및 서민 주거 지원 정책

국토교통부는 장기적으로 주택 시장을 안정시키기 위해 공급 확대를 흔들림 없이 추진하고 있습니다. (주로 2025년 업무계획 및 이전 대책 내용)

분야	주요 내용	세부 조치
주택 공급 확대	공공·민간 역량을 총동원한 신속한 주택 공급 추진	- 신축 매입임대: 단기 입주 가능한 신축 매입임대 주택을 2025년까지 11만호 공급 목표.
		- 공공주택: 2025년 역대 최대 규모인 25.2만호 신속 공급 추진.
	정비 사업 규제 개선	- 재건축/재개발: 안전진단 기준 완화, 재개발 요건 개선(무허가 건물 포함), 사업 절차 간소화 등 규제 완화 추진.
맞춤형 주거 지원	서민·취약 계층 주거 안정을 위한 금융 지원 확대	- 신생아 특례대출: 소득 요건 완화 및 대출 한도 확대 (출산 가구 주택 공급 연 7만호 → 12만호 목표).
		- 청년주택드림대출: 최저 2%대 금리로 분양가 80%까지 지원하는 대출 상품 출시(예정).
		- 중도상환 수수료 면제: 디딤돌 대출 등 정책대출의 중도상환 수수료 면제 기간 연장 (~'25.12).
인구 감소 지역 지원	인구 감소 지역 주택 구입 시 세제 혜택	1주택자가 인구 감소 지역(비수도권 등)의 주택을 추가 구입해도 1세대 1주택 특례 적용(양도세/종부세 산정 시) 검토. (소형 비수도권 미분양 주택 포함)

 

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